投资个案分析：从西单到国贸的三次商铺投资

http://bj.house.sina.com.cn 2007年05月24日10:06 《楼市》杂志

　　我在西单开始了第一次商铺投资，西单的人流量让我通过商铺投资从白手起家‘平步’到了年收入上百万；第二次投资在国贸的商铺又赚了个‘盆满钵满’；我第三次投资仍然选择了国贸商铺，这次我要经营‘有情调’的商铺，并且对其未来前景我信心百倍。

　　认识李烨的时候，她是一个服装店的老板。青春逼人的面孔，让你怀疑她是一个刚出校门的女孩子,绝不会将她与管着几十个差不多年龄员工的老板画上等号。

　　再次看见李烨，她已经先后在西单、国贸投资了三个商铺。在她投资的第三家商铺里，李烨向记者娓娓讲述了她投资商铺的三次成功经历。

　　“说实话，投资商铺让我收获颇多，不光是拥有了财富，更是培养了我的投资知识与理念。并不是每个投资商铺的人都能成功，我的成功是幸运的，但也是我睿智、努力的必然结果。”透过轻柔的灯光，幸福荡漾在李烨的笑容之中。

　　赶上了西单商圈的“高速列车”

　　李烨是土生土长的北京人，据周围人介绍，李烨可以说是没有上班的经历，她社会人生的开端就是选店铺、当老板。

　　“其实，我就是在西单附近长大的。在这里度过了童年、少年，在这里读书，玩游戏。我知道这里人流大，人多象征着消费潜力大。以前都不知道这些名词，只是想，人们的生活水平提高了，会越来越关注各个方面的改善，包括服装。而每天的客流量如果很大的话，那买衣服的人肯定也很多。”对于第一次投资商铺以及选址，李烨讲述得是那么自然与随意，并没有经过任何的规划与调查。

　　而就是这次不经意的商铺投资与选址，让李烨的人生发生了巨大的变化。

　　李烨在西单的第一个店铺营业面积近100平方米，由于西单客流量大，店铺生意非常红火，在开业不到一年时间里，店铺员工就发展到近20个，李烨成为了名副其实的老板。

　　“虽然最初也存在一些店铺管理及进货等方面的困难，但是经过最初两年的动荡期后，以后的每一年，我从西单店铺中能得到的纯利润在100万元左右。” 回忆起创业时的辉煌，李烨显得有些兴奋与激动。

　　从一个纯粹喜欢服装设计的小姑娘，到年收入100万元的小老板，李烨的道路，走得不可谓不顺。李烨认为，西单商圈的蓬勃发展以及西单商铺的走量是她成功的重要原因。她说：“我从商第一步的飞跃成功可以说是幸运的，家住西单便在西单做生意，没有任何的人生规划，但是却正好赶上了西单商圈的快速发展期。”1993年，西单商场改制为北京市西单商场股份有限公司，随后，西单购物中心成立，西单由单一的国有商场迅速扩建发展为商圈。而西单商圈的蓬勃发展，几乎吸引了北京市各个区域人群到此消费，而这让李烨掘得了人生的第一桶金。

　　投资国贸商铺“走高端路线”

　　经历了数年的拼搏之后，李烨已不是当初懵懂青涩的小女生，商海的历练让她变得更加成熟，而在西单发家的经历，使她的理财理念也更加强烈与理性。她觉得财富的原始积累已经成熟了，于是想开品牌服装的第二家店。

　　李烨笑言，第二次投资商铺与第一次最大的不同是，第二次不再是盲目的投资。“我认为投资服装，走量只是成功的一个方面，而随着人们生活水平的进一步提高，对服装品牌与品质的要求也更高。走价有可能赚钱更快、更轻松，并且服装也会更有品位。”

　　据李烨介绍，2004年左右，她开始做商铺选址的相关分析与规划。经过几轮分析与考察选择后，排除了其他几家，2005年李烨在国贸一带的第二家店正式开业。

　　“这家店与西单店不一样，这里的路线是走价。衣服的价钱要比西单贵很多，当然款式、颜色各方面肯定也要新颖很多。西单是时尚大众区，国贸则是时尚贵宾区。”

　　国贸的第二家店开业至今尚不到2年，而在这不到2年的时间里，李烨说她已经把当初一次性购买店铺的成本还上了。

　　让李烨觉得有意思的是，在这里经常能看到明星。她虽然不经常到店里，但是偶尔一去，还是能看到一些明星在自己的店里购置服装，“她们不在乎钱，在乎衣服的感觉，经常是一次性几万元、几十万元的消费。所以，在这里，服装的品位感觉要明显强于西单的服装。定位比较高端。”李烨强调，在商铺选址时一定要将未来产品经营的定位搞清楚，这直接关系到你能不能赚钱。

　　李烨说，现在国贸商铺虽然没有还贷的压力，但是整个店铺维护及聘请员工也需要一大笔成本，并且由于店越来越大，经营管理以及服装品位要求越来越高，这些也经常会给她带来一种压力感，到如今她才明白，为什么说商铺投资关键在于后期的经营管理，回报率只是一个数字而已。

　　用“情调”制胜商铺未来

　　混在国贸区近两年的时间让李烨看到了这个商圈巨大的消费潜力。“这里，老外多，并且周围有嘉里中心 (论坛)、国贸、京广中心 (论坛)等朝阳区高端的建筑及消费场所，我非常看好这里的消费能力。”

　　于是，李烨在国贸商圈开了第三家店，不过第三家店的服装与其他两个店的服装非常不同，“每一款衣服只有一件，没有大小号，只有一种颜色、一种款式。绝对没有撞衫的可能性。以前也不时看到那些女明星走红地毯时的撞衫情景，对于女明星来说，是很尴尬的。而从我这里走出去的衣服，撞衫的可能性为零，我店铺里衣服连别人仿版都很困难。一是其他店铺找不到我的这种衣服材料，二是我所销售服装的很多细节处理，其他店铺更是望尘莫及。”李烨认为投资商铺一定要善于分析客群的特征。

　　除此之外，进行业态组合，营造情调也是她经营第三家店铺的“法宝”。据李烨描述，其店铺位置绝佳，属于临街门面店。商场的步行街、超市、影院四面八方的顾客都能将她的店铺一览无余。

　　“尽管我的店铺扼守商场的黄金位置，并且店面开间较大，展示性较强，但是这对于店铺经营而言，只是迈出了成功的第一步”，李烨认为，将店铺展示给顾客重要，但是能留住顾客，让顾客成为回头客更重要。

　　于是，李烨决定将不同的业态组合以给顾客创造更独特的购物感觉。她在服装店里开了一个会员制的酒吧，门口有门童，有刷卡设备，没有会员卡是进不来的。而且在酒吧里面，她还要定期举办沙龙，请一些有品位的有识之士，在沙龙里海阔天空 (论坛)地聊天。通过口碑传播发展会员，营造温馨的情调将这些会员发展成为永久的回头客。

　　“很庆幸，将酒吧与服装店两种业态融合之后，我店铺的人流与日俱增，在周边同类商铺中经营业绩可谓数一数二。”李烨郑重其事地表示，商场需要运营，个人的小店铺也需要运营，良好的运营管理是所有商铺成功的必要前提。

　　讲述完了她三次投资商铺的成功经历，最后，李烨很谦虚地总结到她的投资故事也没什么好说的，不外乎以下几点：事业起步时非常幸运，先在熟悉的地方找投资契入点；然后理性投资，在不同的地点设置不同路线；还有一点，对员工采取人性化的管理方法。这样投资商铺的未来前景还是非常看好的。

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